PROPIETARIO E INQUILINO

 

PROPIETARIO E INQUILINO


Una relación de propietario-inquilino se forma por arrendamiento. Un contrato de arrendamiento es un contrato en el que el propietario transfiere la posesión y el uso de bienes inmuebles al inquilino a cambio de una consideración llamada alquiler. El derecho de posesión revierte al propietario-arrendador al finalizar el contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento es un contrato que establece los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino y se rige en gran medida por las normas tradicionales de contrato y la ley de propiedad inmobiliaria. Cada vez más en los tiempos contemporáneos, la relación está enmarcada por los estatutos y los códigos de vivienda que resultan en una mayor responsabilidad que se le impone al arrendador. La Ley Uniforme de Propietario e Inquilino Residencial es un ejemplo de dicho estatuto. Las áreas de mayor responsabilidad de los propietarios incluyen asegurar la posesión al comienzo del arrendamiento, mantener la habitabilidad durante el período de arrendamiento y aumentar la responsabilidad extracontractual por lesiones en las instalaciones (incluidas las actividades delictivas). Los derechos de un arrendatario en virtud de un arrendamiento son propiedad y pueden ser transferidos por cesión o subarrendamiento.

PROPIETARIO E INQUILINO: CONCEPTOS BÁSICOS A. Naturaleza de un arrendamiento
B. Tipos de contratos de alquiler
C. Arrendamientos y el Estatuto de Fraudes
D. Promesas contenidas en los arrendamientos
A. Naturaleza de un contrato de arrendamiento Un área de derecho que afecta significativamente a muchas personas y negocios es la que rige la relación que surge cuando una persona que posee bienes inmuebles transmite el uso y la posesión de la propiedad (no título) a otra para su consideración llamada alquiler.
  1. El alquiler de bienes inmuebles se basa en un contrato llamado arrendamiento (contrato de alquiler).
  a. La relación propietario-inquilino está formada por el contrato de arrendamiento. El inquilino adquiere una propiedad en tierra, que es un interés en una propiedad real llamada arrendamiento .
  1) La característica principal de un arrendamiento es el uso y la posesión exclusivos de la propiedad por un plazo definido o comprobable, junto con la obligación de pagar el alquiler al propietario.
  2) EJEMPLO: Steven posee una casa en un lago que ha alquilado a Mike durante 1 año. Steven todavía posee el título de la propiedad, pero ha vendido el derecho de ocupar la casa del lago a Mike. El derecho de Mike de usar y poseer la propiedad es superior al de Steven, siempre que Mike ocupe la casa de acuerdo con los términos del contrato de arrendamiento. Mike disfruta de posesión exclusiva contra todo el mundo como si fuera el dueño (del título).
  2. El propietario es el dueño de la propiedad.
  a. El propietario también puede ser conocido como el arrendador.
  segundo. El propietario retiene el título de la propiedad durante el plazo del arrendamiento y posee un interés reversible.
  1) El derecho de posesión revierte al propietario al finalizar el contrato de arrendamiento.
  3. El inquilino recibe el derecho de usar y poseer la tierra.
  a. El inquilino también puede ser conocido como el arrendatario.
  4. El contrato de arrendamiento es un contrato. Debe cumplir con los requisitos para la formación y el cumplimiento de un contrato.
  a. Los requisitos se enumeran a continuación:
  1) Una oferta
  2) Aceptación
  3) Consideración
  4) Capacidad de contratar
  5) Propósito legal
  segundo. Un contrato de arrendamiento puede ser escrito, oral o razonablemente implícito a partir de los hechos y circunstancias.
  do. Un arrendamiento oral por un término superior a 1 año no es legalmente exigible en la mayoría de los estados.
  re. Recuerde, el contrato de arrendamiento es un contrato que establece derechos y obligaciones tanto para el propietario como para el inquilino. Por lo tanto, el arrendamiento se rige por las reglas tradicionales del derecho contractual. También es una concesión de una propiedad en tierra (una propiedad arrendada) regida por las normas tradicionales de la ley de propiedad inmobiliaria.
SEGUNDO. Tipos de arrendamiento Una relación propietario-inquilino puede resultar de uno de los siguientes cuatro arrendamientos:

  • Tenencia por años
  • Tenencia periódica
  • Tenencia a voluntad
  • Tenencia en sufrimiento
  1. El arrendamiento durante años (también conocido como un término de años o un arrendamiento para un término) es un estado con el comienzo y las fechas de finalización fijadas de antemano. En consecuencia, la propiedad tiene una duración fija.
  a. La duración del patrimonio puede medirse en días, semanas, meses o años.
  segundo. Puede ser cualquier período de tiempo a menos que esté restringido por el estatuto.
  1) EJEMPLO: Larry y Ted entran en un contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento establece que Larry transmite a Ted el derecho exclusivo de poseer el local durante 6 meses a partir de la fecha en que se ejecuta el contrato. Larry ha transmitido un arrendamiento durante años.
  do. Un alquiler por años puede ser por un período computable por referencia a un calendario, por ejemplo, un inquilinato “desde el Día de la Independencia hasta el Día de Acción de Gracias”. Todo lo que se requiere es que el inquilinato tenga fechas de inicio y finalización específicas en el momento en que se inicia el contrato.
  re. A menos que se indique lo contrario, el alquiler por años comienza en el momento más temprano del primer día del alquiler y finaliza el último día a la medianoche.
  mi. Un arrendamiento por años también termina al rendirse; es decir, el inquilino renuncia a su interés de arrendamiento al propietario, y el propietario acepta. En ausencia de la entrega, un arrendamiento por años termina automáticamente sin que ninguna de las partes lo notifique, porque ambas partes saben desde el principio cuándo terminará el arrendamiento.
  F. En la ley común, no hubo restricciones en la duración de una finca durante años. Muchos estados ahora limitan la duración de las fincas durante años, por ejemplo, a 99 años.
  gramo. La muerte de un propietario o inquilino no afecta el alquiler por años. Los derechos y deberes fluyen a los herederos o beneficiarios.
  2. El arrendamiento periódico (también conocido como arrendamiento de un período a otro) es un arrendamiento por períodos sucesivos de tiempo, por ejemplo, año a año, mes a mes u otras fracciones sucesivas de un año.
  a. Los períodos son de igual duración.
  segundo. El arrendamiento no especifica cuánto durará el arrendamiento, aunque se conocen la fecha de inicio y la duración de los períodos.
  do. Las partes pueden contratar expresamente un arrendamiento periódico o uno puede estar implícito a partir de una provisión para pagos de alquiler periódicos.
  1) EJEMPLO: Larry y Ted entran en un contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento establece que Ted tiene el derecho exclusivo de poseer el local por $ 120 por año, pagadero a $ 10 por mes. Algunas jurisdicciones consideran esto como un arrendamiento periódico de año en año; otros lo consideran una tenencia periódica de mes a mes.
  re. Un arrendamiento periódico puede ser retenido por una sucesión indefinida del mismo período de tiempo que el inicialmente acordado.
  1) EJEMPLO 1: Larry y Ted entran en un contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento establece que Larry transmite a Ted el derecho exclusivo de poseer las instalaciones de mes a mes por $ 100 por mes. Larry ha transmitido un arrendamiento periódico.
  2) EJEMPLO 2: Larry y Ted entran en un contrato de arrendamiento. Establece que Ted tiene el derecho exclusivo de poseer el local por $ 50 por semana. Un arrendamiento periódico por períodos sucesivos de 1 semana se deducirá de la provisión semanal de alquiler.
  mi. Por lo tanto, un arrendamiento periódico no finaliza automáticamente al final de ningún período sino que se renueva para el siguiente período sucesivo, por ejemplo, semana, mes, año.
  F. La notificación apropiada debe ser dada por el propietario o el inquilino para terminar un alquiler periódico.
  1) En el derecho consuetudinario, se proporcionó un aviso adecuado con un período de anticipación, por ejemplo, un aviso de un mes para el alquiler periódico de un mes a otro o un aviso de 1 semana para un alquiler periódico semanal. Sin embargo, se requirió un aviso de 6 meses para rescindir un arrendamiento periódico de un año a otro.
  2) Los estatutos modernos suelen especificar el aviso por escrito que se requiere para terminar de forma adecuada un alquiler periódico.
  gramo. La muerte del arrendador o del inquilino no afecta el arrendamiento periódico. Los derechos y deberes fluyen a los herederos o beneficiarios.
  3. El arrendamiento a voluntad existe por un período indefinido. Es rescindible a voluntad del propietario o inquilino.
  a. Un arrendamiento a voluntad puede surgir por
  1) Acuerdo expreso entre el propietario y el inquilino (que puede terminar a voluntad)
  2) Preclusión de la ejecución de un arrendamiento durante años por el estatuto de fraudes
  3) Permiso del propietario para que el inquilino posea las instalaciones sin un acuerdo sobre un período específico (individual o renovable) de ocupación
  segundo. A menos que el arrendamiento a voluntad surgiera por acuerdo expreso, la aceptación por parte del propietario de los pagos periódicos y periódicos del alquiler resulta en un arrendamiento periódico en muchos estados.
  1) EJEMPLO: Slando y Tena acuerdan oralmente un alquiler de un departamento de 18 meses con un alquiler de $ 18,000, pagadero en cuotas mensuales iguales. El arrendamiento previsto para un término no es efectivo según el estatuto de fraude. Se trata como un inquilinato a voluntad. Después de la aceptación de los pagos mensuales periódicos, Slando intenta cancelarlo a voluntad con 1 día de aviso. Un tribunal puede tratar el alquiler como periódico y requerir más notificación antes de la terminación efectiva.
  do. O el propietario o el inquilino puede rescindir el alquiler en cualquier momento.
  re. Los estatutos en la mayoría de los estados ahora requieren que el propietario (no el inquilino) presente un aviso por escrito con 30 días de anticipación para rescindir el alquiler a voluntad.
  mi. Si un propietario o inquilino muere o el inquilino intenta transferir su interés a otro, el arrendamiento terminará automáticamente.
  4. Un arrendamiento en caso de incumplimiento se produce cuando un inquilino en posesión legal de la propiedad en una de las tres propiedades de arrendamiento permanece en posesión después de la expiración del plazo del arrendamiento sin el consentimiento del propietario (el inquilino se queda).
  a. El alquiler a discreción no es el resultado de un acuerdo entre el propietario y el inquilino, sino de la posesión ilegal por parte del inquilino.
  segundo. En la ley común, un inquilino en tolerancia es un intruso.
  do. Un arrendamiento en sufrimiento no surge automáticamente simplemente porque
  1) El inquilino no ha eliminado todos los artículos de su propiedad personal de las instalaciones antes del vencimiento del contrato; por ejemplo, el inquilino deja una aspiradora en la casa.
  2) El inquilino retiene la posesión por unas pocas horas sin culpa del inquilino; por ejemplo, el inquilino está enfermo.
  3) El inquilino está un poco tarde desocupando las instalaciones bajo un contrato de arrendamiento estacional.
  un) EJEMPLO: Montana alquila una cabaña en Nuevo México por un período de 3 meses bajo el “Paquete de migración solar especial mensual”. Montana se registra en la oficina de Cabins-a-Plenty a las 2:00 p.m. del último día, aunque un letrero en la puerta indica que la hora de salida es a mediodía. No se generará un arrendamiento de manera tal que el Arrendador pueda detener a Montana a un mes o 3 meses de arrendamiento periódico.
  re. El propietario puede tratar a un inquilino con tolerancia como intruso y hacer que se desaloje a esa persona, o el propietario puede dar su consentimiento, ya sea expreso o implícito, a la retención del inquilino después de la expiración del contrato de arrendamiento.
  1) Hasta que el propietario emita un aviso de desalojo, o hasta que el propietario y el inquilino acepten un nuevo término de arrendamiento legítimo, el estado del arrendamiento es el de un arrendamiento en caso de incumplimiento.
  un) EJEMPLO: Todd era inquilino por un período de años. El arrendamiento de Todd expiró el 31 de diciembre. Todd no desalojó las instalaciones. El 31 de enero, el propietario obtuvo una orden judicial para el desalojo de Todd. Un arrendamiento en sufrimiento existió desde el 1 de enero hasta el 31 de enero.
  2) El consentimiento expreso o implícito puede ser suficiente para transformar el arrendamiento en tolerancia en un nuevo arrendamiento. El nuevo inquilinato es un arrendamiento por años o un arrendamiento periódico. El tipo y su duración dependen de los hechos del caso y de cualquier presunción hecha por la ley estatal.
  un) EJEMPLO: Todd era inquilino por un término de 2 años. El contrato requiere que se pague 1/24 del alquiler cada mes. El arrendamiento de Todd expiró el 31 de diciembre. Todd no desalojó las instalaciones. El 31 de enero, el propietario aceptó un pago de alquiler mensual de Todd. Un contrato de arrendamiento existía desde el 1 de enero hasta el 31 de enero. Dependiendo de los hechos y la ley estatal, un nuevo arrendamiento por 2 años, un arrendamiento periódico con un período de 1 año o 1 mes, o posiblemente un arrendamiento a voluntad sería implícita en la ley.
  segundo) Por lo general, se genera una nueva tenencia periódica.
DO. Arrendamientos y el Estatuto de Fraudes . La ley siempre ha otorgado especial importancia a los contratos relacionados con la tierra. Un arrendamiento implica el transporte de una finca en tierra (un arrendamiento); por lo tanto, puede estar sujeto al estatuto de fraude.
  1. La mayoría de los estados requieren que un contrato por un período superior a 1 año sea por escrito.
  a. En estos estados, un acuerdo verbal que pretende otorgar un contrato de arrendamiento de una duración superior a 1 año transmite un arrendamiento a voluntad. EJEMPLO: Joe acuerda verbalmente arrendar su bodega a Ted por un período de 5 años con el alquiler pagadero cada 1 de enero. Como el plazo del arrendamiento excede 1 año, el estatuto de fraude de un estado requeriría que sea por escrito válido. Un arrendamiento a voluntad surge a pesar de que el lenguaje sugiere un alquiler por años.
  2. Para cumplir el estatuto, la escritura debe
  a. Identifique claramente al arrendador y el arrendatario
  segundo. Describa claramente la propiedad involucrada
  do. Indique el término del contrato de arrendamiento
  re. Indique el monto del alquiler, cuándo se debe y cómo se pagará
  3. En algunos estados, un contrato de arrendamiento por un período de más de 1 año debe registrarse en los registros de tierras del condado, por ejemplo, Florida, California, Tennessee.
  4. En general, un contrato oral por menos de 1 año es exigible.
RE. Promesas contenidas en arrendamientos . Un pacto es una promesa de una parte de actuar o abstenerse de actuar. La mayoría de los arrendamientos contienen convenios expresos. Un convenio puede ser independiente o dependiente del rendimiento prometido de la otra parte.
  1. Los convenios independientes se pueden realizar o hacer cumplir incluso si la otra parte no cumple con sus obligaciones.
  a. EJEMPLO: Willeane celebra un contrato de arrendamiento por escrito con Lena para arrendar una casa por 1 año. Bajo los términos del contrato, Lena se compromete a que Pat pintará la casa, y Willeane se compromete a pagar el alquiler. Pat no pinta la casa. Willeane debe continuar pagando el alquiler. El remedio de Willeane es demandar a Lena por daños y perjuicios.
  2. Los convenios dependientes son obligaciones asumidas como contraprestación por las promesas de la otra parte. Si una de las partes no cumple, la otra se libera de su obligación en virtud de su pacto.
  a. EJEMPLO: el convenio de Willeane de pagar el alquiler depende del convenio de Lena de proporcionar el uso y posesión exclusivos de la casa. Un acto de Lena que interfiere materialmente con el uso o posesión de Willeane puede suspender la obligación de Willeane de pagar el alquiler.
  3. El remedio por incumplimiento de un pacto es una acción por daños y perjuicios.
  a. En general, la parte no incumplidora no puede incumplir el contrato tras la violación de un convenio.
  1) Esta regla se basa en la premisa de que un inquilino ha adquirido un interés en la tierra, el arrendamiento y los convenios se consideran incidentales al arrendamiento. Es un ejemplo de derecho de propiedad que sustituye a la ley de contratos. Sin embargo, la tendencia moderna es que los tribunales vean el contrato de alquiler como un contrato que ha sido violado.
  4. Las condiciones contenidas en un contrato de arrendamiento son contractuales por naturaleza.
  a. Las condiciones son restricciones o calificaciones contenidas en el contrato.
  segundo. EJEMPLO: Una condición en un contrato de arrendamiento es que el local se use para “usos de oficina, administrativos y similares y para ningún otro fin”. Si el inquilino cambia el uso de las instalaciones de una oficina a un restaurante, se incumple la condición y el propietario puede cancelar el contrato u obtener una orden judicial que prohíba que el inquilino viole la condición.
  5. El remedio para el incumplimiento de una condición contenida en un contrato de arrendamiento es la cancelación del contrato de arrendamiento.
  6. La diferencia más significativa entre los convenios y las condiciones radica en los recursos disponibles en caso de incumplimiento.
  a. El remedio para el incumplimiento de un pacto suele ser una acción por daños y perjuicios.
  segundo. El remedio para el incumplimiento de una condición puede ser la pérdida del contrato de arrendamiento.

DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO A. Fuentes
B. Derechos y remedios
C. Deberes
D. Responsabilidad civil
A. Fuentes . La relación de arrendamiento abarca ciertos derechos y deberes tanto para el propietario como para el inquilino. Los derechos, deberes y responsabilidades del propietario se derivan del arrendamiento, la ley común y el estatuto del estado. La Ley Uniforme de Propietarios e Inquilinos Residenciales (URLTA), adoptada en varios estados, codifica la ley de propietarios e inquilinos con respecto a los arrendamientos residenciales. Incluye disposiciones para reglas predeterminadas cuando el alquiler es silencioso.
SEGUNDO. Derechos y remedios El principal derecho del propietario es el derecho a cobrar el alquiler, incluso si el derecho no está expresado en el contrato.
  1. En ausencia de un convenio específico que estipule el pago del alquiler, los tribunales deducen una cantidad razonable de alquiler pagadero solo al final del plazo.
  2. En la ley común, la falta de pago del inquilino no dio por terminado el arrendamiento.
  a. El remedio del propietario fue demandar por daños y perjuicios.
  1) El propietario podría iniciar una acción cada período para recuperar la cantidad de renta debida y no pagada.
  segundo. La tendencia moderna le permite al propietario iniciar una acción para rescindir el contrato de arrendamiento y desalojar al inquilino por no pagar el alquiler. (El desalojo es simplemente la acción legal del propietario para expulsar al inquilino de las instalaciones).
  1) EJEMPLO: Tom es inquilino por un período de 5 años. Quedan tres años en el término del contrato de arrendamiento de Tom. Tom deja de hacer pagos mensuales de alquiler a su arrendador. Según la ley común, Lori, el propietario, podría demandar a Tom cada mes por el alquiler mensual adeudado y no pagado. Tom permanecería en posesión del local. Sin embargo, la tendencia moderna permite a Lori solicitar una orden judicial que expulse a Tom.
  3. En muchos estados, el derecho implícito a cobrar el alquiler se considera tan importante que el propietario tiene un gravamen sobre la propiedad personal del inquilino.
  a. El gravamen se extiende solo a la propiedad que se encuentra físicamente en las instalaciones.
  segundo. Este gravamen se ejerce en un procedimiento conocido como una angustia en alquiler .
  1) El propietario tiene derecho a desentrenar físicamente (mantener) la propiedad hasta que se pague la renta.
  2) Si no se realiza ningún pago, la propiedad personal del inquilino puede venderse de conformidad con una orden judicial. Los ingresos, menos los costos judiciales, se aplican en el pago del alquiler.
  4. La mayoría de los arrendamientos contienen una disposición en el sentido de que, si el inquilino infringe cualquiera de los convenios del arrendamiento, el propietario tiene derecho a declarar todas las rentas vencidas y pagaderas (una cláusula de aceleración) o a rescindir el arrendamiento.
  5. ¿Qué sucede si un inquilino abandona las instalaciones y se niega a pagar una renta adicional antes de la expiración del plazo del arrendamiento?
  a. La respuesta depende de la ley estatal.
  1) En algunos estados, el propietario no necesita buscar un nuevo inquilino para mitigar los daños. El inquilino infractor sigue siendo responsable del monto total del alquiler.
  2) En otros estados, y de acuerdo con la tendencia moderna, si el propietario no intenta mitigar los daños, se reduce la responsabilidad del inquilino.
  3) Alternativamente, si el inquilino abandona la propiedad y deja de pagar el alquiler, el propietario puede tratar las acciones del inquilino como una rendición de las instalaciones.
  un) El propietario puede volver a entrar y tomar posesión de las instalaciones.
  segundo) La reincorporación será considerada como la terminación del arrendamiento.
  yo) Por lo tanto, la obligación del inquilino de pagar el alquiler puede terminar.
  6. Un segundo derecho básico del propietario es el interés reversible que le da derecho a regresar al local al vencimiento del contrato de arrendamiento.
  a. Si el alquiler se rescinde legalmente, el derecho del propietario es absoluto. El inquilino no puede negar el título del propietario.
  segundo. El propietario no tiene que solicitar que el inquilino desocupe.
  do. Un inquilino que ocupa las instalaciones sin el consentimiento del propietario después de la expiración del contrato de arrendamiento es un inquilino en tolerancia .
  re. En general, el propietario no puede usar la autoayuda para expulsar al inquilino en posesión.
  1) EJEMPLO: El propietario no puede cambiar las cerraduras ni usar la fuerza física para desalojar a un inquilino remanente.
  mi. El propietario puede iniciar una acción para desalojar a un inquilino remanente y recuperar los daños y perjuicios.
  1) Los daños suelen ser el valor justo de alquiler de los locales durante el período de retención.
  7. El propietario tiene derecho a reparaciones si el inquilino comete un desperdicio afirmativo (voluntario).
  a. El propietario también tiene derecho a reparaciones si el inquilino se compromete expresamente a repararlo.
  segundo. En cualquier caso, si el inquilino se niega a reparar las instalaciones, el propietario puede recuperar el costo de las reparaciones del inquilino.
  1) EJEMPLO: John alquiló una casa a Ralph. John quitó todas las paredes interiores para que la casa se asemejara a un granero. La eliminación de las paredes es un desperdicio afirmativo, y Ralph tiene derecho a que se reemplacen las paredes. Si John se niega a reparar el daño, Ralph puede reemplazar las paredes y recuperar el costo de John.
  do. Por lo general, el propietario tiene el derecho de rescindir el alquiler bajo un estatuto estatal o una disposición de alquiler si el inquilino no realiza las reparaciones necesarias.
  8. El propietario tiene el derecho de inspeccionar las instalaciones solo si se reservó el derecho de hacerlo en el contrato de arrendamiento.
  a. Este derecho debe ejercerse de manera razonable para que no se viole el derecho del inquilino a disfrutar tranquilamente.
  1) EJEMPLO: Ralph, un propietario, se reservó el derecho de inspeccionar el contrato. Ralph sospecha que su inquilino ha eliminado todas las paredes interiores de su propiedad de alquiler. Ralph quiere inspeccionar las instalaciones para ver si realmente se han cometido desperdicios. Aunque Ralph tiene el derecho de inspeccionar la propiedad de alquiler por desperdicio, el derecho probablemente no se puede ejercer razonablemente a las 3 a.m.
  segundo. La URLTA establece que el propietario no puede ingresar a una residencia arrendada sin el consentimiento del inquilino. Sin embargo, el arrendatario no puede negar irrazonablemente el consentimiento para que el arrendador ingrese a inspeccionar o reparar el local.
  9. Muchos estatutos otorgan al propietario el derecho de rescindir el alquiler si las instalaciones se destruyen sustancialmente.
DO. Deberes . En la ley común, en ausencia de disposiciones expresas en el contrato de arrendamiento, el propietario debía pocas obligaciones a su inquilino.
  1. El deber de un propietario para entregar la posesión de las instalaciones difiere de acuerdo con la ley estatal.
  a. Algunos estados siguen lo que generalmente se llama la regla inglesa.
  1) Bajo esta regla, el propietario debe proporcionar al inquilino la posesión real de las instalaciones al comienzo del término acordado, incluso hasta el punto de expulsar a cualquiera que esté actualmente en posesión.
  segundo. Otros estados siguen la llamada regla estadounidense.
  1) Según esta regla, en ausencia de acuerdo en contrario, el propietario debe simplemente otorgarle al inquilino el derecho legal de posesión al comienzo del término. No se requiere entrega de la posesión real.
  do. La tendencia moderna requiere que el propietario, a falta de una disposición contraria en el contrato, entregue la posesión real al inquilino.
  1) Un propietario incumple su obligación si un tercero está en posesión en la fecha en que el inquilino tiene derecho a la posesión.
  2. La esencia de la relación propietario-inquilino es que el inquilino disfruta de posesión exclusiva contra todo el mundo como si fuera el propietario real (del título).
  a. Bajo el pacto de disfrute silencioso, un propietario no puede interferir con el derecho del inquilino a la posesión física, el uso y el disfrute de las instalaciones.
  segundo. El pacto de disfrute silencioso protege al inquilino del desalojo injusto, la interferencia del propietario u otros actos que amenacen el disfrute beneficioso del local por parte del inquilino.
  do. El deber se incumple si un tercero que posee un título superior desaloja al inquilino.
  1) EJEMPLO: Slow compró una casa con una hipoteca de dinero de compra de Local Bank. La hipoteca fue registrada apropiadamente. Slow alquiló la casa a Jan. Seis meses más tarde, Slow incumplió con la hipoteca, y el Banco local desalojó a Jan. Lento violó el pacto de disfrute tranquilo porque el Banco local desalojó a Jan.
  re. El propietario no tiene que desalojar al inquilino para que no cumpla con su deber. El inquilino puede ser desalojado de manera constructiva, en cuyo caso se incumple el deber.
  1) El desalojo constructivo ocurre cuando el propietario no cumple una promesa en el contrato de alquiler, y el resultado de esa falla interfiere sustancialmente con el disfrute del inquilino de las instalaciones.
  2) EJEMPLO: Lil Landlord hizo un pacto para hacer reparaciones. Un tornado provocó que un pino se estrellara contra el techo de la propiedad de alquiler de Lil, dejando un enorme agujero en el techo de la guarida. Cuando llovió, la guarida se inundó. Lil se negó a reparar el daño. Lil violó el pacto de disfrute silencioso porque una madriguera inundada sería vista como un desalojo constructivo ya que interfiere sustancialmente con el disfrute de las instalaciones de Tom Tenant.
  3. En los últimos años, se ha requerido que los tribunales decidan si existe una garantía implícita de habitabilidad en un arrendamiento de propiedad residencial.
  a. La regla del derecho consuetudinario era el arrendatario de la advertencia : que el arrendatario tenga cuidado. A falta de una disposición expresa en el contrato de arrendamiento, el propietario no tenía la obligación de mantener las instalaciones en un estado razonable de reparación.
  segundo. Además, según la ley común, el propietario no estaba obligado a proporcionar locales habitables ni siquiera al inicio del arrendamiento.
  1) Esta regla se basó en que el inquilino tenga la oportunidad de inspeccionar las instalaciones antes de ingresar al arrendamiento.
  un) Hubo tres excepciones a esta regla:
  yo) El propietario tenía el deber de revelar defectos ocultos o condiciones peligrosas que no se descubrían fácilmente mediante una inspección normal.
  ii) El propietario tenía el deber de asegurarse de que las unidades de vivienda amuebladas a corto plazo fueran habitables.
  iii) El propietario tenía la obligación de asegurarse de que un edificio en construcción fuera apto para el propósito previsto (si el contrato de arrendamiento se ejecutó antes de la finalización de la construcción).
  do. La tendencia moderna impone deberes afirmativos a los propietarios para amueblar locales habitables al comienzo del arrendamiento.
  1) Este deber se basa en una garantía implícita de habitabilidad.
  2) Los tribunales han sostenido que el convenio del inquilino de pagar el alquiler depende de la garantía implícita de habitabilidad.
  re. Si un propietario incumple la garantía implícita de habitabilidad, un inquilino puede
  1) Desalojar el local
  2) Rescindir el contrato de arrendamiento
  un) EJEMPLO: Tom alquiló una casa a Larry. Tom descubrió que la casa tenía una plaga de arañas, tuberías de agua rotas y pisos podridos. Si la jurisdicción implica una garantía de habitabilidad, Larry ha violado la garantía y es responsable de las reparaciones. Además, Tom puede desocupar las instalaciones y rescindir el contrato.
  3) Compensar los costos de las reparaciones contra el alquiler debido
  4) Buscar daños monetarios
  4. Después de que el inquilino toma posesión, la ley común no le impone al propietario el deber de reparar y mantener las instalaciones.
  a. El propietario tiene el deber de mantener y reparar las áreas comunes que permanecen bajo su control, como escaleras, pasillos y vestíbulos.
  segundo. Un propietario puede convenir expresamente en reparar y mantener las instalaciones durante el plazo del arrendamiento.
  1) Un pacto expreso para reparar y mantener es independiente del pacto del inquilino para pagar el alquiler.
  un) EJEMPLO: El arrendador se compromete expresamente a reparar y mantener las instalaciones durante el plazo del arrendamiento. El inquilino notifica al propietario que el inodoro está roto. El propietario se niega a arreglar el inodoro. El inquilino debe continuar pagando la renta y demandar por daños y perjuicios o un rendimiento específico.
  do. Algunos estados han promulgado leyes que requieren que el propietario repare, restaure y mantenga las instalaciones residenciales en una condición habitable (que no sean las reparaciones atribuibles a los residuos del inquilino).
  1) Si el propietario no hace las reparaciones dentro de un tiempo razonable después de la notificación, el inquilino puede arreglarse a sí mismo o desalojar.
  un) Si un inquilino puede retener el alquiler o aplicar el costo de las reparaciones contra el alquiler debido y pagadero es una cuestión de ley estatal, que varía de estado a estado.
RE. Responsabilidad civil extracontractual Como regla general, el propietario no garantiza que el local sea seguro para el uso previsto por el inquilino.
  1. En el derecho consuetudinario, terceras personas ingresan a las instalaciones bajo su propio riesgo.
  2. Un propietario no debe mayores obligaciones a los huéspedes de un inquilino de lo que se le debe al inquilino.
  a. Sin embargo, el propietario debe notificar los defectos latentes (defectos ocultos, no evidentes) que existen al comienzo del arrendamiento si el propietario sabía o debería haber sabido de tales condiciones peligrosas.
  segundo. El propietario de un local comercial debe un deber de cuidado más alto que el propietario de un local esencialmente residencial.
  3. El propietario de un edificio comercial no solo debe notificar los defectos latentes que conoce o debería haber sabido, sino que también tiene el deber de inspeccionar y proteger todas las áreas comunes.
  4. Por ley, muchos estados han modificado o agregado las obligaciones del propietario, generalmente con respecto a tipos específicos de propiedad o arrendamientos. Se puede imponer una responsabilidad extracontractual (o de garantía) al propietario por el incumplimiento de dichos deberes.
  5. Para mayor discusión, ver Tort Law.

DERECHOS Y DEBERES DEL INQUILINO A. Posesión y control exclusivos
B. Derechos y remedios
C. Deberes
D. Otras responsabilidades
A. Posesión y control exclusivos . Los derechos y obligaciones de las partes de un contrato de alquiler en general, y del inquilino en particular, se rigen por el contrato de arrendamiento en sí, así como por la ley común y / o los estatutos del estado en el que se encuentra la propiedad.
  1. En general, el inquilino tiene derecho a la posesión y el control exclusivos de las instalaciones a menos que el contrato de alquiler estipule lo contrario.
  a. El propietario no tiene derecho a ir a las instalaciones, excepto para cobrar el alquiler e inspeccionar el daño.
SEGUNDO. Derechos y remedios El derecho individual más importante que tiene un inquilino es el derecho a disfrutar tranquilamente. Esto significa que, con algunas excepciones, el inquilino tiene el derecho de usar el local de la misma manera que (s) lo haría si (s) fuera el dueño del local. El concepto clave es el uso razonable de las premisas.
  1. El derecho del inquilino a disfrutar tranquilamente corresponde directamente al pacto de disfrute tranquilo del propietario.
  a. Si el arrendador en realidad es desalojado de las instalaciones enteras por el propietario o un tercero que posee un título supremo (superior), el arrendamiento se termina automáticamente.
  1) Por lo tanto, la obligación de pagar la renta termina.
  2) El inquilino puede demandar por daños y perjuicios.
  segundo. Si el inquilino es realmente desalojado por el propietario de solo una parte de las instalaciones, el remedio es, generalmente, la reducción de la obligación de pagar el alquiler.
  1) El inquilino puede permanecer en posesión del resto de las instalaciones. La disminución de la renta cesa cuando el inquilino nuevamente recibe la posesión de todo el local.
  2) Alternativamente, el inquilino puede rescindir el contrato y demandar por daños y perjuicios.
  do. Si el inquilino es realmente desalojado de una parte del local por un tercero que posee un título supremo, el remedio generalmente es la reducción parcial del alquiler.
  1) El inquilino generalmente puede permanecer en posesión de la parte de las instalaciones de la que no ha sido desalojado.
  un) La disminución de la renta cesa cuando las instalaciones en su totalidad se devuelven al inquilino.
  segundo) Alternativamente, el inquilino puede rescindir el contrato y demandar por daños y perjuicios.
  re. Si el propietario interfiere sustancialmente con el uso y el disfrute de la propiedad por parte del inquilino (desalojo constructivo), el inquilino generalmente puede rescindir el contrato y dejar de pagar el alquiler.
  1) Antes de reclamar un desalojo constructivo, el inquilino debe notificar el problema al propietario.
  2) El propietario no debe remediar el problema dentro de un tiempo razonable, y el inquilino debe abandonar las instalaciones.
  2. El inquilino puede tener derecho a esperar la reparación de las instalaciones.
  a. En la ley común, si el propietario se compromete expresamente a reparar, el convenio es independiente del deber del inquilino de pagar el alquiler.
  1) Por lo tanto, si el propietario se niega a reparar, el inquilino solo puede demandar por daños y perjuicios.
  2) El inquilino no puede rescindir el contrato.
  3) Sin embargo, si el propietario no tiene la obligación de reparar, el inquilino no tiene derecho a esperar una reparación.
  segundo. Si el deber del propietario de reparar surge bajo una garantía implícita de habitabilidad, el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento, desocupar la propiedad y demandar por daños y perjuicios.
  1) Alternativamente, el inquilino puede continuar el arrendamiento y demandar por daños o, en algunas jurisdicciones, retener el alquiler por el monto del costo de la reparación.
  3. Un derecho importante en muchos contratos de arrendamiento comercial es el derecho del inquilino a eliminar los accesorios comerciales. La distinción entre accesorios y accesorios comerciales es muy importante.
  a. Si un inquilino adjunta propiedad personal a las instalaciones arrendadas, la propiedad personal puede convertirse en un accesorio.
  1) Un accesorio se convierte en parte de la propiedad real subyacente y pertenece al propietario de la tierra.
  segundo. El inquilino coloca un accesorio comercial en el local con el propósito de realizar una operación o negocio durante el término del arrendamiento, por ejemplo, estanterías, estanterías, vitrinas y similares.
  1) Un accesorio comercial generalmente se eliminará al final del plazo y seguirá siendo propiedad personal del inquilino.
  4. Generalmente, a menos que esté prohibido bajo los términos del contrato de arrendamiento o por ley, un inquilino tiene el derecho de asignar o subarrendar las instalaciones sin el consentimiento del propietario. Consulte el módulo 27.4.
  5. Muchas leyes estatales permiten que el inquilino rescinda el contrato de arrendamiento si las instalaciones se destruyen sustancialmente.
DO. Deberes . Típicamente, un arrendamiento especifica una renta periódica y un tiempo para su pago. En ausencia de una disposición expresa de arrendamiento, el inquilino tiene el deber de pagar una cantidad razonable de alquiler el último día del plazo del arrendamiento.
  1. La ley común requiere que el inquilino pague el alquiler, incluso si las instalaciones son destruidas por incendio, inundación u otra víctima.
  a. Algunos estados han modificado esta regla por estatuto para que no se aplique a los inquilinos que ocupan solo parte de un edificio.
  2. A menos que el propietario tenga el deber de reparar, el inquilino tiene el deber de realizar reparaciones ordinarias para mantener la propiedad en las mismas condiciones que al inicio del arrendamiento.
  a. Esto no incluye reparaciones por desgaste normal.
  segundo. EJEMPLO: un inquilino no está obligado a reemplazar un techo con goteras o un sistema de calefacción o aire acondicionado gastado. Sin embargo, un inquilino está obligado a realizar reparaciones menores, como reemplazar una ventana rota.
  do. Algunos estatutos estatales establecen el deber de reparar al propietario, con respecto a los arrendamientos residenciales en particular.
  3. El inquilino tiene el deber de no cometer desperdicio afirmativo.
  a. Los residuos positivos provienen de actos que cambian sustancialmente o dañan la propiedad.
  segundo. El hecho de que un inquilino no realice reparaciones menores puede generar un desperdicio afirmativo, a menos que el propietario haya asumido expresamente el deber de repararlo.
RE. Otras responsabilidades . Si el inquilino tiene el deber de reparar, (s) puede ser responsable de las lesiones sufridas como resultado de una negligencia en la reparación.
  1. Un inquilino, como ocupante de las instalaciones, puede ser responsable en agravio de terceros, por ejemplo, licenciatarios, invitados, por condiciones peligrosas o actividades en la propiedad arrendada. Ver el Capítulo 7, Ley de agravios, módulo 7.6.
  2. En general, un inquilino es responsable de mejorar el desperdicio. El inquilino es responsable por el costo de restaurar las instalaciones.
  a. La mejora del desperdicio es el daño a las instalaciones o la tierra causado por un acto afirmativo no autorizado por el inquilino que aumenta el valor de la tierra.
  1) EJEMPLO: El inquilino arrasa un edificio anticuado en un local arrendado y construye un edificio moderno que aumenta el valor de la propiedad de $ 150,000 a $ 500,000.
  segundo. Algunos tribunales reconocen una excepción a la regla tradicional. Si las instalaciones arrendadas han disminuido su valor a lo largo del tiempo, un inquilino puede no ser responsable de los cambios en las instalaciones que aumentan el valor si el arrendamiento es a largo plazo y los cambios concuerdan con los cambios en el vecindario.

ASIGNACIONES Y SUBLEMENTOS A. Transferencia de derechos
B. Asignaciones
C. Subleases
A. Transferencia de derechos . A menos que esté prohibido por el estatuto o por los términos del contrato, un inquilino puede asignar el alquiler o subarrendar las instalaciones alquiladas sin el consentimiento del propietario.
  1. Una asignación o subarrendamiento efectúa una transferencia de algunos o todos los derechos e intereses del inquilino en la propiedad arrendada al cesionario o subgrupo.
SEGUNDO. Asignaciones . Una cesión de un arrendamiento es la transferencia del arrendatario de su interés en el local arrendado por el término completo no vencido del arrendamiento original. El cesionario se coloca en la piel del inquilino original (cedente). El tercero (nuevo inquilino) es el cesionario.
  1. Los pasivos de un inquilino que asigna un arrendamiento no terminan en la asignación.
  2. Un inquilino puede asignar derechos pero no asignar deberes. Los deberes pueden ser delegados.
  3. Por lo tanto, la obligación de pagar el alquiler en virtud del arrendamiento original permanece con el inquilino original.
  a. Aunque el cesionario (nuevo inquilino) es principalmente responsable ante el propietario por el alquiler, el inquilino anterior sigue siendo responsable en segundo lugar ante el propietario. Consulte el Capítulo 19, Suretyship.
  1) Si el cesionario no paga el alquiler, el propietario puede demandar al cesionario por el alquiler.
  2) Además, si el cesionario aún se niega a pagar el alquiler, el propietario puede demandar al inquilino original por el alquiler.
  4. Muchos arrendamientos contienen una prohibición expresa de las asignaciones sin el consentimiento por escrito del propietario.
  a. Si el arrendamiento original incluye dicha cláusula, y el inquilino no obtiene el consentimiento, el propietario puede evitar la asignación o recuperar los daños.
  segundo. El propietario renuncia al derecho de evasión o daños si acepta a sabiendas el alquiler del cesionario. NOTA: El inquilino no puede usar su falla para obtener el consentimiento del propietario como un escudo de responsabilidad secundaria. La prohibición expresa de las asignaciones contenidas en el contrato de arrendamiento es para la protección del propietario.
  5. El propietario y el cesionario tienen una cantidad de propiedad y un contrato.
  a. La vigencia del contrato significa que las partes son tratadas como si hubieran celebrado un contrato exigible.
  segundo. La privación de bienes es una relación mutua que surge como resultado de intereses compartidos o sucesivos en el (los) mismo (s) derecho (s) en la propiedad.
  6. La privación de bienes con el propietario termina si el cesionario reasigna el interés del arrendamiento.
  a. Sin embargo, si el primer cesionario prometió específicamente al propietario que pagaría el alquiler, él es responsable de acuerdo con el contrato.
  7. El interés reversible del propietario también se puede asignar, por ejemplo, a la venta de un edificio de departamentos. El reconocimiento del nuevo propietario por los inquilinos se llama el abogado .
DO. Los subalquileres implican una transferencia parcial de los derechos del inquilino original en virtud del contrato de arrendamiento. Un subarrendamiento es un acuerdo mediante el cual el inquilino transfiere parte de sus derechos e intereses en el arrendamiento a un tercero. El inquilino original es el subalterno. El tercero es el subgrupo.
  1. El inquilino original puede transferir derechos pero no deberes bajo el contrato de arrendamiento.
  a. A diferencia de un cedente, el subalterno conserva un interés en el arrendamiento. (S) el permanece tanto en propiedad de bienes como en contrato de propiedad con el propietario.
  segundo. Por lo tanto, el subalterno sigue siendo responsable ante el propietario.
  2. El subarrendatario no es responsable ante el propietario, sino ante el subalterno, por el alquiler acumulado durante el plazo del subarrendamiento.
  3. Muchos arrendamientos contienen una disposición expresa que prohíbe el subarrendamiento sin el consentimiento por escrito del propietario.
  a. Si el contrato original contiene dicha cláusula, el inquilino debe cumplir o el propietario puede evitar el subarrendamiento o recuperar los daños. NOTA: Si el inquilino original no cumple con el requisito de consentimiento escrito, el propietario puede considerar el incumplimiento como un incumplimiento de un convenio (el convenio de no asignar o subarrendar) y hacer que todo el alquiler sea vencido y pagadero inmediatamente (cláusula de aceleración del ejercicio )
  4. Si el subalterno no paga el alquiler, el propietario puede demandar al inquilino original por el alquiler.
  a. El propietario puede desalojar al subarrendatario si el inquilino no paga el alquiler.

http://web.archive.org/web/20050912052434/http://www.outlawslegal.com:80/refer/landlord.htm

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